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理想居室大調查:北京近五成交易為兩居室

時間:2019-10-17 09:56:57 來源:北京商報

  “我要一所大房子,有很大的落地窗戶;陽光灑在地板上,也溫暖了我的被子……”孫燕姿唱著她的完美一天,歌中的那所大房子是你理想中的樣子嗎?

  最近,在貝殼找房發起的理想居室大調查中,47.97%的受訪者表示三居室是最理想的居住狀態。于是,我們篩選了北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、杭州、西安8個核心城市進行研究,并發布《2019理想三居報告》(以下簡稱《報告》)。

  從中我們發現普遍是理想豐滿,現實骨感。各城市兩居室的二手房交易量都高于三居,其中杭州兩、三居的成交量最接近,而北京的差異最大。

  同時,想要一套三居室,平均要三十而立以后才能實現,其中,北京三居購房者年齡最大,約為36歲,換房一族更是達到39歲;杭州最年輕,約為32歲。而從房價收入比來看,深圳實現理想三居最難,90-120平方米的房子全款需要40年,貸款也要9年,而成都只需要8.6年和2.6年。

  理想的家有多大

  拋開面積談理想、三居就像撇開劑量談毒性一樣,都是耍流氓。在貝殼找房App上搜索三室的房子,小到三四十平,大到三五百平,一應俱全。但確認過眼神,那未必是你理想的房。

  那么,多大面積才算理想呢?貝殼調查顯示,近六成的人選擇100-120㎡的三居室。從《報告》上看,上海、西安、北京、武漢、成都5個城市的成交三居套均面積處于理想區間,其中,上海和西安最高,達到114㎡。而廣州和深圳則小于100㎡,尤其是深圳,成交三居套均面積只有91㎡,且超六成交易集中在60-90㎡之間的“小三居”。

  雖然深圳的房價收入比居八城之首,購房壓力較大,但深圳人之所以鐘愛“小三居”,原因卻并非這么簡單。采訪中我們發現,深圳住宅得房率高是另一個主要原因。

  一方面公攤面積較少。一般來說南方的房子普遍比北方的房子公攤面積小。因為北方冬天寒冷,樓梯、門廳等區域都是封閉的,計算全面積;而南方大多是開放未封閉的,計算半面積;另外,北方為了采暖,要求外墻有保溫層,而南方就不一定有了。這樣一來,公攤面積自然少一些。

  另一方面,深圳購房流行“贈送面積”。比如,入戶花園、飄窗、生活陽臺等可拓展的空間,會作為“半贈送”或者“全贈送”的方式送給購房者,所以往往89㎡的戶型使用率能達到90%-100%甚至更高,能做到標準的四室戶型。

  理想的家,它在哪兒

  如果你要買一套三居室,最看重小區的哪些條件?貝殼調查中,受訪者對于小區的地理位置、交通以及周邊配套設施較為重視。因此,我們基于社區1公里生活圈可達性指數及樓盤品質指數,進而加權計算出了各城市的宜居社區指數。

  在8個城市中,上海、成都及廣州位列前三名。上海主要因為樓盤品質指數較高,成都則是1公里生活圈可達性指數占優,而廣州勝在綜合素質均衡。另外,城市間對比發現,一線城市的社區宜居水平整體高于新一線城市。

  各城市的三居室宜居社區分布特點基本是主城區分布集中,邊緣城區分布離散;商圈分布特征與城區相似,熱門核心商圈憑借便利的商業配套及出行,宜居指數明顯更高。

  不過,從我們篩選出的最宜居小區中發現,雖然交通便利、配套成熟,但樓齡以及小區內部環境往往是短板。以深圳華裕花園為例,其地處羅湖區,緊倚東門商圈,位居三大口岸核心地段,齊聚三大公園,宜居指數高達92。但樓盤建成于1994年,還是個只有兩個單元的獨棟小區,不帶花園,基本沒有綠化。因此,加上對成本等因素的考慮,各城市三居交易熱門小區與“理想社區”往往并不一致。

  實現理想有多難

  雖然很多人向往有一套三居室的房子,但不得不說理想豐滿,現實骨感。從《報告》來看,各城市的二手房交易均以兩居室為主。其中,北京兩居室交易占比最高,達到49.96%,與三居室交易量差距也是最大的,相差33.19%。而杭州或許是最有可能讓理想照進現實的城市,二、三居成交占比相當,分別為37.86%和37.38%。不過,杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡,占比超過六成。

  那么,想買一套三居的房子大概需要多少錢呢?由于各城市成交三居套均面積在90-120㎡之間,因此我們重點呈現此區間的分析結果。如下圖可見,北京以577萬元高居榜首,深圳緊隨其后為575.2萬元,成都只需要148.8萬元,購房成本最低,北京一套能在成都換三套!

  作為普通人要多少年才能買上一套三居的房子呢?《報告》中以90-120㎡的三居成交套均價格計算房價收入比,深圳達到40.5,遠高于其他城市。即使是買一套深圳主流的“小三居”也要31年。一線城市中,廣州購房壓力最小為15.5年,而新一線城市中,杭州壓力最大為17.3年,成都壓力最小為8.6年。

  不過,以上分析是基于全款的支付形式,現實情況是全款購房的比例較小。以深圳2019年前三季度三居室交易情況來看,全款僅占6.31%。如果按照各城市最低首付比例計算(如北京市35%,成都市30%),相應的房價收入比會顯著減少。比如深圳減少了28年,北京減少了20年。其他城市則均在10年之內,成都最快2.6年便可湊齊首付。

  《報告》顯示,8個城市的三居購房者平均年齡,北京最大,將近36歲。一線城市普遍高于新一線城市,而新一線城市的三居購房者平均年齡相仿,不到32歲。看來想要擁有三居室,先等三十而立再說吧。

  換房,你想好了嗎

  對于有房一族,何時會產生換房的想法?從貝殼調查來看,“85后”、“90后”以及“95后”暫不考慮換房的人占多數。“80后”則有49.23%正在考慮換房,逐漸進入換房高峰期。

  那么,換房這條路到底會經歷什么?我們不妨來看看下面的兩個故事。

  大劉和小王是大學校友,大劉年長4歲。2010年,大劉25歲,研究生畢業后來到北京打拼。2012年,北京二手房市場進入下行期,他和女朋友用20多萬元的積蓄貸款買了一套50㎡的一居室作為婚房。兩年后,二人世界變成了三口之家,小兩口決定換套大一點的房子,“我們資金有限,又不想背上太高的房貸,如果買三居室就只能選老小區,我們還是比較看重小區的環境。”于是,他們賣掉小房子,貸了50萬元,在一個比較新的小區買了一套價值200多萬元的兩居室。一家人每天晚上在小區花園里散散步,愜意且知足。

  這一年,小王25歲,也來到了北京,在海淀區一家500強企業工作,畢業便要領證結婚。女方要求買一套三居的房子,一步到位。小王雖然家境不錯,但一套100㎡的房子也要300多萬元。雙方父母為了減輕小兩口的貸款壓力,一共掏了150萬元作為首付。小兩口由于剛工作不能公積金貸款,180萬元的尾款只能用商貸,月供1萬多,也是壓力山大。“前幾年真的很少逛街,跟朋友同事的應酬也能免則免,生孩子更是不敢提上日程。”

  2019年,兩家人搬到了同一小區,大劉終于買了一套110㎡的三居室,價值700萬元。小王的則是130㎡,價值900萬元。值得注意的是,北京二手商品房的網簽價格是政府規定的區域的過戶指導價×建筑面積。五環外實際房價高于指導價,但網簽價格上限只能達到374萬元(高于374萬元要繳納增值稅),同時二套最多貸款四成的政策,導致貸款最多149萬元,首付成為換房一族最大的壓力來源。

  大劉和小王賣掉的房子雖然面積、居室不同,但大劉的小區較好,因此每平方米單價較高;而小王因為房屋朝向不好,價格相對吃虧,兩套房子都賣了500萬元左右。加上稅費、中介服務費等費用,大劉的首付為560多萬元,而小王則要780多萬元。大劉幾乎是零壓力換房,小王緊衣縮食的日子則又要開始了。

  從《報告》上看,北京換房(三居)平均年齡為39歲。大劉和小王都是領先者,但由于在買房這件事上的選擇不同,他們經歷了不一樣的人生。大劉主張買房量力而行,絕不因為房子犧牲生活品質,而小王則寧愿承受巨大的經濟壓力也要住得更好。一個是年紀輕輕便住著高粱大屋,一個是知足常樂享受生活美好,兩種理念很難評價孰好孰壞,只是冷暖自知。

  不過,《報告》顯示,北京的換房一族平均是賣掉510萬元的房子置換736萬元的三居室,面積則平均從79.7㎡增加到112.4㎡。大多數人的平均水平似乎暗合了當下的形勢。

  北京商報記者 榮蕾


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編輯: 喬嬌閣
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